香港房地产制度及港府的房地产政策，对房地产业的发起相当大的影响。有的促进房地产发展，有的引起房地产衰退，有的则同时起着两种作用，有的对不同的社会阶层与成员起着不同的作用。

　　这里分土地制度及政策、房屋制度及管理两个问题予以简介，以便对香港房地制度及政策有初步了解，也为认识香港房地产价格评估提供必须知道的一些情况。

　　一、土地制度及政策

　　香港，是英国在十九世纪时，与当时的中国政府签订的条约而建立起来的地区。

　　根据1842年签订，1843年批准的南京条约，香港岛永久割让予英国；

　　根据1860年签订的北京条约，九龙半岛南部及昂船洲永久割让予英国；

　　根据1898年签订的协约，新界由1898年7月1日起租借予英国，为期99年（全港地区总面积为1066平方公里，新界占总面积约92％），因为租借新界有既定的约满日期，

　　加以中国政府多年来的立场是：香港问题属于历史上遗留下来的不平等条约的问题。

　　所以香港的土地制度在基本上沿袭英国的皇室土地法的基础上又有其本身的特点。

　　（一）、港府拥有的土地港最终业权。

　　香港政府除极个别的地段外，垄断着香港土地的所有权，土地属官地，不能出卖；所谓卖地，只是土地有限制使用权的转让（出租）。

　　以出售或以官契方式批租，使用年限最初是75年，但在1849 ——1889年，这几十年中，曾改为999年，这无形中是永久使用了。

　　1898年以后又有所改变，港岛及南九龙土地批期改为75年，至于新界（含北九龙及离岛）的土地，批期最长只有99年减三天，不论哪一年哪一天批租出售的，港府也保留自己业权控制的最后三天，即截至与我国清政府所订租借期限届满的1997年6月底的三天前为止。

　　香港政府拥有土地的最终业权是很重要的制度，卖地或批租，期限到了，土地连同上面的建筑物要一并交还给港府，并不补偿。所以港府对这些土地的到期收回只是属于“收地”，不存在“征地”。

　　当然，收回未到期限的土地是按规定赔偿用地人的损失的，如用地人对赔偿有意见，还可根据收回官地条例向土地审裁处上诉，要求裁定补偿。

　　香港有九龙城寨和新界个别在1898年已为原有乡村居民、乡坤、公堂所拥有的地段是特殊的土地，前者是原清政府官员在香港的保留驻地（1899年之后，英方派兵占领，但按条约所定，其所有权是属中国的）；后者往往因历史原因占有地权，因此，香港政府对这些地段的处理很慎重。

　　如征用后者的占有地段，要付出较高代价，以后就出现“丁屋”。的做法。“丁屋”者，是对被征用土地的人的子孙，香港政府给予按现存男丁每人无偿建回住房50㎡，未嫁女折半计算。

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