广州市规划局出台的《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》明确规定可改变、不可改变使用性质的住宅各有五种。

        该办法明确了任何单位和个人都应当按照城市规划部门审批的建筑物使用功能使用建筑物，未经批准不得擅自改变建筑物的使用功能。改变住宅的使用功能时，要根据住宅小区的实际情况和城市规划要求，优先安排小区市政、公建配套用房。

        办法规定：“对已经住宅商用的，应当在申请营业执照年审前，向市或区规划部门监督检查机构申请处理。申请时要提交相关材料，规划部门在收齐材料之日起20个工作日内办结。”

        具体的处理标准根据房屋的时间、地点、历史背景等因素，分为三种类型：不得改变住宅使用功能；可依法改变使用功能；可临时改变住宅使用功能。对于不得改变住宅使用功能的，规划部门责成当事人一年内恢复其原功能，但允许当事人在本办法实施之日起一年内继续在原址经营；对于同意永久改变使用功能的，申请要持城市规划部门审批、处理文件到市国土房管补办土地有偿使用手续、补交地价和办理房地产变更登记；对于临时改变使用功能的，期限是2年，期满未经批准不得继续改变使用功能；擅自改变使用功能，但城市规划部门同意永久或临时保留使用的，要按标准缴纳罚款。

        对宅基地上房屋如何改变使用性质规定：1990年4月1日前，经区（县）级以上人民政府批准的宅基地上建房可临时改变住宅的使用功能，但占用城市道路、人行行道、建筑退缩地带、城市广场、绿地、妨碍交通、消防通道、占压各类地下管线等严重影响城市规划应予以拆除的除外。1990年4月1日之后，未经城市规划部门批准，在区（县）以上人民政府批准的宅基地上建设的房屋，或根据市政府《关于处理集资房问题的决定》认定为集资房的，由规划部门依法作出处理。

        不得改变住宅使用功能的包括：

        1.住宅区或者单体住宅建筑内，不得改作经营饮食、娱乐、车辆维修、车辆清洗、医院、私人诊所等产生废气、废水、噪音、污染或者经营、储存易燃、易爆等危险品的行业；

        2. 1997年4月1日之后，经城市规划部门批准建设的住宅区或单体住宅建筑之内的；

        3.1988年1月1日之后，1997年4月1日之前，经城市规划部门批准建设的住宅区和单体住宅建筑之内的，以及住宅区或单体住宅建筑位于15米以下（含15米）现有或者规划道路两侧第一线的；

        4.变更使用功能后不符合消防安全或者房屋结构安全的；

        5.属于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的民居的，但位于历史形成的商业街或规划部门依法批准的除外；

        依法可以改变住宅使用功能的包括：

        1.历史上已形成商业街区并经规划部门认定或者按照《广州市城市总体规划》规划为商业街区的；

        2.于1988年1月1日之后，1997年4月1日之前合法建设的，并且位于15米以上（不含15米）道路两侧第一线的居住区或者单体住宅建筑，变更使用功能对城市规划没有影响的。但位于40米以上交通主干道、市容达标路、快速路两侧的除外；

        3.与1988年1月1日之前，经依法批准建设的住宅区和单体住宅建筑之内或者解放前已经建成的建筑物内（包括房管部门代管房、经租房）且不属于第一条规定的情形的；

        4.变更使用功能与用地性质相一致的；

        5.变更使用功能与城市规划要求相符合的；