法院认为，《认购书》实际上是购房者以定金担保其将来与开发商订立正式的商品房买卖合同，该《认购书》应是预约合同的性质。对该类预约合同的订立，我国现行法规没有禁止性的规定，也不符合同无效的相关规定，故开发商要求确认《认购书》无效没有法律依据，法院不予采纳。
楼盘还没有取得预售许可证，开发商与购房者之间签订的《认购书》有没有效？在楼市不景气的过去，这似乎不是问题；在楼价年年攀升的今天，这却成了问题：广州先后有两家大开发商以楼盘未取得预售许可证、《认购书》应无效为由，将两名购房者告上法院。在荔湾区，双方以调解收场，购房者多出20%买下下定房屋；在海珠区，该区法院前日作出一审判决，驳回了开发商的诉讼请求。这意味着法院认定《认购书》有效。
房价飞涨开发商要退定金
去年7月10日，广州市民陈先生签订《楼宇认购书》，购买位于海珠区南洲路罗马家园恺撒庭A座某单位，并支付了1万元定金。当时，这套91平方米多的房子优惠价为45万多元，每平方米还不到5000元。《认购书》还注明，陈先生认购的该单位还没有取得预售许可证。在预售许可证办出之后，陈先生应在7日内付清首期房款并签署正式的《商品房买卖合同》。
今年4月，陈先生突然接到罗马家园工作人员打来的电话，要求与他解除《认购书》，并表示除了退回1万元定金以外，还愿意再赔偿1万元。开发商给出的理由是，受地铁三号线施工影响，其所购单位无法如期交付。但在陈先生看来，开发商完全是因为楼价飞涨才有此举动，“那时候的房子已经涨到了7500元到8000元一平方米，哪有涨价就不想再卖的道理？”
6月6日，开发商将陈先生告上海珠区法院，以恺撒庭还没有取得预售许可证、《认购书》依法应属无效为由，要求法院确认该《认购书》无效。7月25日，海珠区法院对该案一审判决，认定《认购书》有效，驳回开发商的诉讼请求。
无独有偶，广州市民刘先生也有类似遭遇。据他介绍，2004年10月，他交纳了1万元定金，购买荔湾区南岸路荔港南湾G28栋的一套两房单位。当时的成交总价是38万多元，“大约每平方米5000元”。由于该栋楼迟迟拿不到预售许可证，刘先生与该楼盘开发商一直都没有签订正式的《商品房买卖合同》。
今年3月，刘先生突然两次收到开发商的《退定通知书》，通知他去退定。此时，该楼盘的均价每平方米已超过8000元。
5月10日，刘先生被开发商告上荔湾区法院。开发商认为，他们在没有取得预售许可证的情况下就卖楼，违反了相关法律规定，《认购书》应属无效合同。5月30日，刘先生提出反诉，请求法院确认《认购书》有效但认购条款第二条无效。（相关报道参见本报6月2日A5版《按认购书买房反被开发商告》）
据悉，在法院的主持下，该案已在6月底有了调解方案。知情者介绍，最后的结果是双方都作了让步，刘先生可以继续购买该单位，但是以每平方米约6000元的价格购买，“比原总价多出约20%”。
法院判决有助购房者维权
陈先生的代理律师张旭锋表示，海珠区法院的这一判决明确了三点：《认购书》首先是合同，其次是预约合同，再次是以定金做担保的预约合同。这就不容易给开发商钻法律空子的机会，也对购房者维权起到示范作用。
张旭锋表示，开发商援引的《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》三法规规制的是《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，而并非《认购书》，不能用买卖合同的生效条件作为判断《认购书》的生效要件，不应该要求签订《认购书》时就符合商品房预售条件。无论双方是否在取得预售许可证后再签订正式购房合同，或者在起诉之前开发商是否取得预售许可证，均不影响《认购书》的效力。
